Īsā izpārdošana pret tirgus ierobežošanu
Īsā pārdošana un atsavināšana ir divi šausmīgi vārdi, kurus neviens mājas īpašnieks nekad nevēlētos dzirdēt. Arī neviens aizdevējs nevēlas izmantot kādu no šiem instrumentiem. Taču šo vai kādu no abiem izmantošana kļūst nepieciešama, ja mājas īpašnieks nepilda EMI maksājumus bankai, no kuras viņš ir ņēmis mājokļa kredītu. Tā kā bankām ir īpašuma dokumenti kā nodrošinājums, tās var izmantot jebkuru no šiem diviem instrumentiem, lai aizsargātu savu aizdoto kapitālu un uzkrātos procentus. Bankas nenodarbojas ar īpašumu pārdošanu, un tās ir vairāk ieinteresētas atgūt aizdoto naudu. Bet, ja apstākļi ir tādi, ka viņiem šķiet, ka mājas īpašnieks nevarēs atmaksāt savu naudu, viņi izmanto šīs iespējas.
Īsā izpārdošana
Īsā pārdošana ir procedūra, kas ļauj mājas īpašniekam pārdot savu īpašumu (kad viņš ir nokļuvis finanšu grūtībās un nespēj samaksāt bankai naudu) un izvairīties no ieķīlāšanas. Mājas īpašnieks pārdod māju par summu, kas ir mazāka par viņa neatmaksātā aizdevuma summu, un maksā aizdevējam. Aizdevējs piekrīt aizmirst atlikušo aizdevumu un pieņem pārdošanas ieņēmumus kā pēdējo maksājumu. Iemesls, kāpēc to sauc par īso pārdošanu, ir tāpēc, ka pārdošanas ieņēmumi ir mazāki par neatmaksāto aizdevuma summu. Īsā pārdošana var notikt tikai tad, ja banka ir gatava pieņemt summu un aizmirst par trūkumu.
Piemēram, ja neatmaksātā aizdevuma summa ir USD 200 000 un ieņēmumi no īsās pozīcijas pārdošanas ir USD 175 000, banka var izvēlēties pieņemt šo summu kā pēdējo maksājumu, un tad mājas īpašnieks var pārdot savu māju.
Ja banka uzskata, ka īpašums nevar atnest vairāk par šo, vai ja apkārtnes iedzīvotāji dodas meklēt jaunas mājas vai ja īpašuma vērtība ir samazinājusies, tā var pieņemt īso pārdošanu.
Lietošanas ierobežošana
Ja mājas īpašnieks nepilda maksājumus un banka uzskata, ka viņš nespēj atmaksāt bankai parādu, tā var ķerties pie iekasēšanas. Šī ir tiesvedība, kurā banka patur tiesības pārdot māju un atgūt nodevas no pārdošanas. Ja māja tiek pārdota par vairāk nekā bankai pienākošos summu, starpība tiek atmaksāta aizņēmējam. Atsavināšanas gadījumā aizņēmējs ne tikai zaudē savu mājokli, bet arī cieš no satricinājuma, ciktāl tas attiecas uz viņa kredītspēju, un viņa kredītreitings samazinās par vismaz 200-300 punktiem. Tas nozīmē, ka viņš tuvākajā laikā nevar pieteikties jaunam aizdevumam. Šī iemesla dēļ katrs mājas īpašnieks cenšas par katru cenu izvairīties no atsavināšanas un cenšas vienoties ar banku, lai mainītu aizdevuma nosacījumus, lai atvieglotu aizdevuma atmaksu.
Atšķirība starp īsās pozīcijas pārdošanu un bloķēšanu
Savā ziņā gan īsās pozīcijas pārdošana, gan atsavināšana ir instrumenti, kas palīdz aizņēmējam kaut kādā veidā pildīt savas finansiālās saistības, kad viņš ir finansiāli salauzts un nevar atmaksāt bankai. Bet starp abiem ir daudz atšķirību, kas ir šādas.
Ja banka piekrīt īstermiņa pārdošanai, tas ir īsts darījums ikvienam mājas īpašniekam, kurš jau ir nonācis nelaimē. Taču patiesībā pat par šo īso summu ir grūti atrast pircēju. Lielākajai daļai pircēju ir vajadzīgs laiks, lai pieņemtu lēmumu, un viņi nav gatavi maksāt prasīto cenu, kas mājas īpašniekam to apgrūtina. Atsavināšanas gadījumā banka uzņemas atbildību par mājas pārdošanu un atļauj mājas īpašniekam procesa laikā uzturēties mājā 4–12 mēnešus. Šajā periodā mājas īpašniekam nav jāmaksā bankai nauda, kas faktiski ir ietaupījums, ko viņš var izmantot pārskaitījumam, kad viņam jāatbrīvo māja.
Gan īsajā pārdošanā, gan bloķēšanas gadījumā mājas īpašnieka kredītreitings ir krasi samazinājies. Tomēr, lai gan īsās pārdošanas gadījumā mājas īpašnieks var iegādāties īpašumu pēc 2 gadiem, viņš nevar pārcelties uz nākamajiem 5–6 gadiem, ja viņam ir noteikts atsavinājums.
Recap:
Īsā pārdošana ir procedūra, kas ļauj īpašniekam pārdot savu īpašumu, par kuru viņš ir saņēmis aizdevumu, un nokārtot nodevas aizdevējam.
Īsās pārdošanas gadījumā pārdošanas cena ir mazāka par viņa neatmaksātā aizdevuma summu, taču aizdevējs piekrīt to pieņemt kā pēdējo maksājumu.
Tā kā ieņēmumi no pārdošanas nesasniedz neatmaksāto aizdevuma summu, to sauc par īso pārdošanu.
Ieķīlāšana ir tiesvedība, kurā banka patur tiesības pārdot īpašumu, kuram īpašnieks ir paņēmis kredītu, un atgūt nodevas no pārdošanas.
Ja pārdošanas cena ir lielāka par nodevu, banka maksā aizņēmējam atlikumu.
Abos gadījumos īpašnieks zaudē savu īpašumu un kredītspēju, taču kredītreitinga samazinājums par atsavināšanu ir lielāks nekā īstermiņa pārdošanai.
